“在今年 以来国内部分城市房价加速上涨的现状下，对房贷政策进行调控已经是大势所趋。”消息人士27日透露，央行、银监会拟于近日联合发出通知，对房地产领域的信贷政策作出新的调整，目前各家银行都在紧张等待央行和银监会的正式文件。

　　■第二套房贷利率提高

　　为抑制房地产市场的投机行为，银监会将在近期提高第二套住房的首付比例至40%以上，同时将住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍。该政策的出台时间尚未确定，“监管层也在观察市场面的反应，昨天房地产股大跌让监管层有些意外，但是不会影响到政策的出台。”知情人士说。

　　目前我国房地产市场上最大的问题是投机行为严重，这是房价居高不下的一个重要原因，新建商品房吸引了很多投机者，真正需要住房的人却买不起房。

　　知情人士表示，目前监管层的调控思路就是区分一般性住房需求和投资性住房需求，严厉打击投机行为，同时保障普通老百姓的住房需求，因此这次政策的调整主要是针对多套房的购房者，要提高其购房成本。

　　按照监管层的思路，第一套住房贷款是居民的保障性住房需求，按揭贷款的首付比例应维持在20%-30%，第二套住房贷款是居民有支付能力的有一定合理性的住房需求，按揭贷款的首付比例可以在40%—50%，对于纯粹商业用途的第二套购房者，房贷首付比例则要求达到50%以上。

　　同时记者了解到，对于购买第三套以及更多套住房的纯粹投机行为，监管层房贷首付的比例可能会要求调到50%以上甚至是不予贷款支持。

　　此外，对于目前普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为，监管层也会重拳出击。“诸如严格银行土地贷款规则等系列调控政策会陆续出台。”知情人士说。

　　据了解，银监会和央行此次房贷“新政”的决心和意图很明显，就是保障自住，抑制投资，打击投机。其中，投资投机性质明显的第二套房和多套房房贷成为重点“调控”对象。

　　据曾参加房贷新政意见征询的某国有银行房贷部人士介绍，新政策拟将第二套房房贷的基准利率水平大幅上调至基准利率的1.1倍。

　　在央行今年连续五次加息后，最新5年期以上贷款的基准利率为7.83%。银监会允许房贷在此基础上执行15%的下浮。也就是说，如果将来执行房贷新政策，第一套房可以享受6.655%优惠利率；而第二套房的购买者，就可能必须付出8.613%的高利率。

　　■首付四成将成强制规定

　　由于国内房贷第一大行建设银行已经在不久前将广东、重庆、海南等地分行第二套住房的按揭首付，由以前的三成提高至四成，多家银行房贷部人士表示，其他银行会很快跟进，在国庆节前后提高第二套房首付比例，相信即将出台的房贷新政将会对此作出强制性规定。

　　“对于投资投机性购房，银监会规定的贷款成数最低是三成，我们对其进行限制的话，只会高于三成；目前房贷利率按基准利率下浮15%，我们对其进行限制只会在这个基础上上浮。”中信银行副行长曹彤的表态跟房贷新政内容“不谋而合”。

　　据一些城市的统计，当前的住宅需求半数以上属于投资而非自住，大都是在炒房，等房价涨两三成后再转手。深圳的一些炒房者，利用开发商提供的“阴阳合同”骗取房贷，空手获利几千万元甚至上亿元。

　　一位资深房地产金融专家表示，真实的住房需求才是房价稳定的坚实基础，也是银行应具备的经营理念和应担负的社会责任。房价狂涨，无论对普通购房者还是银行，其结果都注定是两败俱伤。显而易见，提高第二套住房首付比例，及时校正这种扭曲现象，对稳定房价和银行规避房贷风险具有双重意义。

　　■捂盘须支付高利率

　　在房贷新政中，不但对个人住房贷款政策进行相应调整，从控制供给角度也将进一步治理违规房地产开发贷款，规范开发商信贷行为。对查明囤积房源、囤积土地的开发商，新政策将提高信贷标准或贷款利率，甚或不予贷款；同时，还可能提高预售房的房贷标准。

　　除了限制，也有支持。新政策在住房保障体系的金融支持方面，央行、银监会正和财政部、建设部等有关部门研究制定具体办法，拟就利率、期限、资本金要求等方面，对廉租房提供政策支持。

　　■第二套房认定成关键

　　作为此次房贷新政策调整的核心第二套房房贷政策，不少业内人士关注第二套房如何认定的问题。夫妻各买一套算不算第二套房？用未成年孩子名字买房算不算第二套房？异地买房的购房资料不共享时如何解决？

　　对此，相关专家建议，银行要充分利用自己的信用系统来查明借款人的还款能力能否支付在银行系统中所有的借款；有无利用不同银行借款互相套现还款的嫌疑。借款提供的婚姻证明中，离婚证要一年前的，防止为购房突击离婚、假离婚。而据中信银行副行长曹彤透露，目前央行正在建设的全国个人征信系统已经可以查询个人的购房数量，是否是多套房的购买者，只要进入系统一查就可查到。（据《东方早报》）